La convention AERAS (Accord Emprunteurs-Assureurs), mise en place en 2007 suite à la crise des subprimes, vise à améliorer l'accès au crédit immobilier pour les personnes confrontées à des situations de santé ou professionnelles spécifiques. Initialement volontaire, son application est désormais quasi-systémique dans le secteur bancaire français, jouant un rôle crucial dans l'inclusion financière et l'égalité d'accès au logement.
Ce guide complet explore son fonctionnement, ses atouts, ses limites, et ses évolutions récentes, pour vous fournir toutes les clés pour réussir votre demande de prêt immobilier, même en situation de risque.
Situations concernées par la convention AERAS
L'AERAS étend l'accès au crédit immobilier à des profils souvent exclus du système traditionnel. Il s'agit principalement de personnes présentant des risques liés à la santé, à leur profession ou à des situations personnelles complexes.
Pathologies prises en compte par AERAS
De nombreuses pathologies peuvent influencer l'évaluation du risque assurantiel. Bien qu'aucune liste exhaustive ne soit publiée, les affections fréquemment concernées incluent les maladies cardiovasculaires (atteignant 20% de la population adulte selon l'OMS), le diabète (plus de 5 millions de personnes en France selon la Fédération Française des Diabétiques), certains cancers, les maladies respiratoires chroniques (comme l'asthme, touchant environ 5 millions de personnes en France), et d'autres maladies chroniques graves. Chaque dossier est étudié individuellement par l'assureur pour déterminer le niveau de risque et adapter les garanties. L'objectif est de trouver un juste équilibre entre la protection de l'assureur et l'accès équitable au crédit. Il est important de noter que malgré la complexité de ces évaluations, environ 70% des demandes sous AERAS sont acceptées sans surprime.
Professions impactant l'accès au crédit
Certaines professions, par leurs spécificités, peuvent rendre l'obtention d'un prêt immobilier plus complexe. Les intermittents du spectacle, par exemple, confrontés à une forte variabilité des revenus, peuvent rencontrer des difficultés à justifier une stabilité financière sur le long terme. Il en va de même pour les travailleurs indépendants, dont les revenus sont souvent moins prévisibles que ceux des salariés. L'AERAS permet d'adapter les conditions d'assurance en tenant compte de la réalité de ces professions, en proposant des solutions plus souples et prenant en compte l'ensemble de la situation financière, même avec des revenus irréguliers.
Situations personnelles atypiques
- Surendettement régularisé : Un passé de surendettement, correctement régularisé, ne doit pas systématiquement empêcher l'accès au crédit. L'AERAS permet de prendre en considération ce passé, à condition d'apporter la preuve d'une bonne gestion financière actuelle.
- Revenus irréguliers : Des revenus provenant de plusieurs sources (salariés, indépendants, revenus fonciers) peuvent être pris en compte, même s’ils présentent des variations. Une analyse globale de la situation financière est privilégiée.
- Séparation/Divorce : Une situation de séparation ou de divorce peut complexifier l'accès au crédit. Cependant, l'AERAS permet de prendre en compte la nouvelle situation financière de l'emprunteur, pourvu que les preuves de stabilité financière soient apportées.
La transparence et la communication sont essentielles. Les banques et assureurs doivent clairement informer les emprunteurs sur les possibilités offertes par l'AERAS et sur les modalités d'évaluation de leur dossier.
Fonctionnement concret de la convention AERAS
L'AERAS repose sur une collaboration étroite entre les banques et les assureurs pour proposer des solutions d'assurance emprunteur adaptées aux situations spécifiques des demandeurs de crédit.
Rôle de l'assureur dans le processus AERAS
L'assureur joue un rôle primordial dans l'évaluation du risque. Il analyse minutieusement les informations médicales et professionnelles fournies par l'emprunteur, en se référant aux dispositions de la convention AERAS. Il détermine ensuite les garanties appropriées et les conditions de tarification, en s’efforçant de proposer des solutions proportionnées au risque encouru. L’emprunteur conserve le droit de choisir librement son assurance, un droit fondamental garanti par la loi Hamon de 2014. La délégation d’assurance est donc un atout majeur pour négocier les meilleures conditions possibles.
Rôle de la banque dans l’accompagnement AERAS
La banque oriente et accompagne l'emprunteur tout au long du processus. Elle collecte les informations nécessaires, vérifie la cohérence du dossier et le transmet à l'assureur. Un dossier complet et précis est crucial pour une évaluation positive. Certaines banques proposent des services d’accompagnement spécifiques aux emprunteurs présentant des situations de risque. Les courtiers, quant à eux, jouent un rôle essentiel en simplifiant les démarches et en permettant la comparaison des offres d'assurance et de crédit.
Garanties offertes par l’AERAS
L'AERAS permet une adaptation des contrats d'assurance, en proposant plusieurs options : des exclusions de garanties (proportionnelles au risque), des surprimes justifiées et transparentes, et une adaptation des garanties au profil spécifique de l'emprunteur. Le principe de proportionnalité est fondamental : les surprimes ne doivent pas être disproportionnées par rapport au risque encouru. Une évaluation objective est donc essentielle. En moyenne, une surprime se situe entre 10 et 30% selon la nature du risque.
Étapes pratiques pour un emprunteur
- Préparation du dossier : Rassembler tous les documents nécessaires (justificatifs de revenus, informations médicales, etc.).
- Contacter un établissement bancaire : Présenter son projet et sa situation à un conseiller bancaire ou à un courtier.
- Comparer les offres : Étudier plusieurs offres de prêt et d'assurance emprunteur pour choisir celle qui convient le mieux.
- Souscrire à l'assurance : Une fois l'offre d'assurance choisie, il est nécessaire de la souscrire et de la présenter à la banque.
- Signature de l'acte authentique : Après l'acceptation du dossier, la signature de l'acte authentique finalise le prêt.
Limites de l’AERAS et perspectives d'évolution
Malgré ses nombreux avantages, l'AERAS présente certaines limites et nécessite une évolution constante pour répondre aux besoins des emprunteurs.
Difficultés d’accès au crédit pour certains profils
Pour des pathologies rares ou des handicaps lourds, l'accès au crédit reste un défi majeur. Même sous AERAS, les taux de refus peuvent être importants en raison de la difficulté d'évaluation du risque à long terme. Des améliorations sont nécessaires pour prendre en compte plus finement ces situations spécifiques. L'innovation technologique et l'utilisation de données plus prédictives pourraient aider à affiner l'évaluation des risques.
Manque de transparence et pratiques commerciales
Malgré les efforts pour améliorer la transparence, certains assureurs peuvent appliquer des pratiques commerciales discutables. Un manque d'information ou des conditions d'assurance mal expliquées peuvent pénaliser les emprunteurs. Une vigilance accrue et un contrôle plus strict des pratiques des banques et des assureurs sont nécessaires. La simplification des contrats d'assurance pourrait aussi contribuer à une meilleure compréhension pour les emprunteurs.
Évolutions réglementaires de l’AERAS
La convention AERAS est régulièrement revue et actualisée pour s'adapter aux évolutions du marché et aux nouvelles réglementations. Des modifications sont apportées pour clarifier certains points, améliorer l'efficacité du dispositif et renforcer la protection des emprunteurs. L’harmonisation avec les réglementations européennes est un enjeu crucial. De nouvelles initiatives sont envisagées pour lutter contre les pratiques abusives et promouvoir une plus grande équité d'accès au crédit.
Rôle des associations de consommateurs
Les associations de consommateurs jouent un rôle essentiel en informant les emprunteurs sur leurs droits et en les accompagnant dans leurs démarches. Elles contribuent à une meilleure application de l'AERAS et à une plus grande transparence des pratiques. Elles jouent un rôle de vigie et de défenseur des intérêts des emprunteurs face aux banques et aux assureurs. Elles permettent aussi de mieux connaitre ses droits et à faire valoir ses arguments face aux refus de prêt ou aux conditions d'assurance jugées trop restrictives.
La convention AERAS a permis d'améliorer significativement l'accès au crédit immobilier pour les personnes à risques. Cependant, une vigilance constante et une adaptation régulière du dispositif sont nécessaires pour garantir l'équité et l'efficacité de ce système.